Questions fréquentes

A qui s'adresse la vente à réméré ?

La vente à réméré (aussi appelée "avec faculté de rachat") est destinée à toute personne possédant un bien immobilier, subissant des difficultés financières et ne pouvant plus contracter de crédit :

• Personne physique (y compris retraité)
• Personne morale
• Avec ou sans revenus
• Bien immobilier pris en garantie : Résidence principale, secondaire en location, local industriel ou commercial, bien exceptionnel
• Propriétaire endetté
• Fichage FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers)
• Fichage banque de France
• Interdit bancaire
• Procédure judiciaire
• Menace de saisie immobilière
• Redressement judiciaire

Principe de la vente à réméré

La vente à réméré consiste pour le vendeur du bien immobilier à en céder la propriété à un tiers contre une somme d’argent, moyennant une possibilité de le racheter sur une durée déterminée, allant de six mois à cinq ans (articles 1659 et suivants du Code civil).

Fonctionnement et étapes de la vente à réméré

La vente à réméré est conclue devant un notaire qui se charge à la fois de conseiller le vendeur et de rédiger l’acte.

 

1. Le vendeur doit faire procéder à une estimation de son bien, laquelle va permettre de déterminer le prix de vente et de rachat de celui-ci
2. Une fois l’acquéreur trouvé, et son accord obtenu, les parties doivent déterminer la durée de l’opération
3. Durant cette période, le propriétaire vendeur occupant du bien devient locataire du nouveau propriétaire. Il doit, en échange, lui verser une indemnité d’occupation mensuelle déterminée à l’avance
4. Par la suite et dans le cadre du délai, il y a deux possibilités :

• Soit le vendeur initial est en mesure de racheter le bien suivant la faculté qui lui est offerte, ses finances et sa capacité d’endettement le lui permettant. Il redevient alors propriétaire de son bien. Pour cela, il doit rembourser le prix principal mais également les frais engagés dans le cadre de la vente.
• Soit il n’est pas en mesure de réunir la somme nécessaire et il perd alors définitivement la propriété de son bien. Il devient alors occupant sans droit ni titre du logement à l’issue du délai fixé et doit le quitter, risquant l’expulsion.

 

Bon à savoir : le délai pendant lequel le bien peut être de racheté ne peut excéder cinq années. Il ne peut pas être prolongé, même par un juge qui serait saisi de cette question.

Les avantages

• Le vendeur du bien à réméré s’octroie la possibilité d’obtenir un financement important sans avoir à solliciter un crédit par ailleurs
• Il n’est redevable d’aucun intérêt supplémentaire à l’issue de l’opération puisqu’il doit régler le coût exact du rachat prévu à l’avance et ses frais.
• Cette opération s’adresse aux personnes qui rencontrent de graves difficultés financières tout en étant propriétaire d’un bien
• Elle permet donc aux personnes en état de surendettement de sortir de cette situation difficile et de se rétablir, notamment en obtenant la levée d’une éventuelle inscription au fichier des interdits bancaires de la Banque de France
• Il s’agit d’un outil de restructuration des dettes qui évite bien souvent la saisie immobilière et la vente par adjudication du bien immobilier.

Les inconvénients

• Il existe une possibilité de ne pas pouvoir récupérer le bien immobilier à l’issue de l’opération
• La vente à réméré est parfois considérée comme un pari de retour à de meilleures finances entre le moment de la vente et l’expiration du délai de rachat. Il s’agit donc d’une opération risquée. En effet, tout dépend de l’ampleur de l’endettement initial et de la capacité du vendeur à revenir ou non à une situation plus saine financièrement
• la vente à réméré n’est d’ailleurs pas sans conséquence financière puisque le vendeur qui reste occupant du bien doit verser une indemnité d’occupation à son nouveau propriétaire pendant la durée de l’opération
• il doit rembourser également les frais de la vente payés par l’acquéreur à l’issue du délai (et non pas le seul prix prévu pour le rachat).

Que dit l'article 1659 du code civil ?

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Que dit l'artcile 1673 du code civil ?

Article 1673 - Version en vigueur depuis le 01 janvier 2013
Modifié par Ordonnance n°2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11
Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au fichier immobilier, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.